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蓮都區(qū)發(fā)改局、建設(shè)局，麗水經(jīng)開區(qū)發(fā)展改革部、建設(shè)管理部，市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定，重新修訂了《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

麗水市發(fā)展和改革委員會? ? ? ? 麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年5月30日

（此件公開發(fā)布）

麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（修訂）

為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定，結(jié)合麗水市區(qū)實際，制定本辦法。

一、本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。

二、本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。專有面積部分內(nèi)的維修、養(yǎng)護或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費范圍內(nèi)。

三、提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

四、市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作。區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門負責(zé)蓮都區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準（基準價及浮動幅度）的制定、實施和監(jiān)督管理工作。麗水開發(fā)區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準（基準價及浮動幅度）參照蓮都區(qū)執(zhí)行。

五、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級標準、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

六、物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng)；

（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；

（四）車輛停放管理和秩序維護以及協(xié)助做好安全防范工作；

（五）物業(yè)裝飾、裝修中有關(guān)管理服務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（七）合同約定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

七、物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。　　普通住宅小區(qū)在業(yè)主委員會未成立之前的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。

別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。鼓勵有條件的老舊住宅小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理、自主收費。

八、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行分類分項分級定價。根據(jù)浙江省麗水市地方標準《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定的各等級服務(wù)內(nèi)容和標準確定相應(yīng)的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費等級；物業(yè)服務(wù)等級收費標準（基準價及浮動幅度）由區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門按照按質(zhì)論價、補償成本和合理盈利的原則確定，并對物業(yè)服務(wù)收費標準原則上每三年進行一次評估，應(yīng)視評估情況合理調(diào)整，及時向社會公布。

普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在公布的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費等級的基準收費標準及浮動幅度內(nèi)，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)成本，通過招標或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

九、在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，普通住宅小區(qū)需適當調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后作出調(diào)整。由居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報區(qū)物業(yè)主管部門備案后實施。

十、普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括以下部分：　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；　　（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；

（四）辦公費用；　　（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；　　（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；　　（七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用。

十一、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定。并在物業(yè)服務(wù)合同中，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標準等事項，規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和行為。 　　十二、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。　　十三、業(yè)主（或開發(fā)建設(shè)單位）、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。　　十四、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。　　十五、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。　　物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當按規(guī)定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。審計所需費用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。

十六、前期物業(yè)管理期間，共用電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施設(shè)備運行消耗的電費單獨按實向業(yè)主分攤；具體分攤辦法由業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費用，樓道、小區(qū)公共照明設(shè)施等運行、維護費用屬正常的物業(yè)運行成本，不得向業(yè)主另行分攤。

十七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過物業(yè)專項維修資金列支或通過保修金預(yù)支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

十八、既有住宅加裝電梯所需建設(shè)資金及運行使用、維護管理資金按照《麗水市區(qū)既有住宅加裝電梯實施意見》實行，主要由業(yè)主承擔，具體費用應(yīng)根據(jù)業(yè)主所在樓層等因素協(xié)商，按一定分攤比例共同出資。

十九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。

二十、物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主、使用人收取。未作約定的，預(yù)收期限不得超過12個月。　　物業(yè)服務(wù)費自房屋統(tǒng)一交付使用次月起計收，未實行房屋統(tǒng)一交付的以購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計收。

二十一、物業(yè)服務(wù)費按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)售賣合同上的建筑面積為準。地上汽車庫（獨立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個計收物業(yè)服務(wù)費，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。　　二十二、業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納; 逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。　　業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,原業(yè)主或者使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金。　　二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。　　二十四、對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停放服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，按政府價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、進出人員出入證工本費（遺失補辦的除外）等違規(guī)費用。　　二十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。為確保普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求完整實施，實行物業(yè)服務(wù)評價機制，落實評價結(jié)果獎懲措施，具體評價辦法由蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部各自自行制定。依據(jù)浙江省麗水市地方標準《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定，蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部應(yīng)會同有關(guān)單位對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況按照“雙隨機”辦法每年進行1次抽查考評。業(yè)主或業(yè)主委員會可委托第三方評估機構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、標準等進行綜合評價,綜合評價結(jié)果與抽查考評結(jié)果同等效力。評價所需費用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。

二十六、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12315等有關(guān)情況進行公示。

二十七、違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由相關(guān)部門按職責(zé)依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。　　二十八、本辦法由市價格主管部門、市物業(yè)主管部門負責(zé)解釋。

二十九、本辦法自2023年7月1日起執(zhí)行。本辦法施行后，尚未成立業(yè)主委員會的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行；已成立業(yè)主委員會的，按業(yè)主大會的決定執(zhí)行。此前物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。原麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于修訂〈麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法〉的通知》（麗發(fā)改價管〔2013〕185號）同時廢止，麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于麗水市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準的通知》（麗發(fā)改價管〔2013〕205號）待蓮都區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準制定施行后廢止。

附件：《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（修訂）》政策解讀

麗水市發(fā)展和改革委員會 麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（修訂）》的通知（麗發(fā)改價格【2023】140號）（以此件為準）(1).pdf